La vocation du présent article n’est pas d’entrer dans le détail de chacune des nouvelles règles issues de la loi, mais d’énoncer les principaux points à retenir de cette réforme.

À propos de la durée du contrat

- Le droit du locataire à la résiliation triennale est désormais d’ordre public, ce qui exclut la pratique des baux fermes, à l’exception des baux de plus de neuf ans, des locaux de bureaux, des locaux monovalents et de stockage qui en conservent la possibilité.
- Le bail ou les baux dérogatoires peuvent désormais être conclus pour une durée globale de trois ans, au lieu de deux ans auparavant.
- Le congé peut être délivré par lettre recommandée AR et plus seulement par acte d’huissier.

À propos de l’encadrement du loyer et des charges récupérables

- Suppression de l’ICC comme indice légal de référence, au profit de l’ILC ou de l’ILAT. Les parties demeurent néanmoins libres de s’y référer pour leurs clauses d’indexation.
- Institution du « plafonnement du déplafonnement » : en cas de fixation du loyer à la valeur locative, à l’occasion de sa révision ou du renouvellement du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

La règle est d’ordre public en matière de révision. Sont exclus de cette règle, en matière de renouvellement, les baux de bureaux, de locaux monovalents et de terrains nus, et les baux ayant duré plus de 12 ans par tacite prorogation.

- Concernant les charges, ne sont plus refacturables au locataire :
    • les grosses réparations énumérées par l’article 606 du Code civil,
    • les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté des locaux ou de mettre les locaux en conformité avec la réglementation, si ces travaux relèvent des grosses réparations de l’article 606 du Code civil,
    • les honoraires de gestion.
- Obligation de prévoir dans le bail un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes résultant du bail et leur répartition entre preneur et bailleur.

Autres dispositions

- Obligation d’établir un état des lieux à la prise d’effet du bail commercial, professionnel ou dérogatoire, ainsi qu’en cas de cession du droit au bail.
- Sur les clauses de garantie cédant/cessionnaire : sauf disposition contraire, leur effet est désormais limité à trois ans à compter de la cession. En outre, le bailleur doit informer le cédant de l’incident de paiement dans le mois de la date d’échéance.
- Création d’un droit de préemption du locataire en cas de vente des locaux loués par le bailleur, sauf dans un ensemble commercial.
- Clauses contraires aux règles d’ordre public : leur sanction n’est plus la nullité mais d’être réputées non écrites. L’incidence est que cette sanction n’est plus enfermée dans un délai de prescription.

Il est donc impératif pour les nouveaux baux à conclure ou à renouveler, de tenir compte de ces nouvelles dispositions, soit pour les intégrer, soit pour les aménager ou le cas échéant les exclure.

 
Laurence CADENAT
Avocat, département immobilier, Cabinet Cornet Vincent Ségurel

Nota : Le présent article constitue une information. Il ne saurait en aucun cas s’assimiler ou se substituer à une consultation juridique en bonne et due forme.