Rappelons ici, qu’à l’origine, le bail commercial avait été élaboré dans le but de rassurer les locataires, en leur garantissant la conservation dans le temps de leurs boutiques ou de leurs implantations, venant ainsi les protéger des aléas du marché et des volontés, parfois même des caprices de certains propriétaires.
Les rapports de force se sont aujourd’hui inversés. C’est généralement les propriétaires qui seuls ont le pouvoir de négociation. Lorsque les besoins du locataire évoluent à la baisse, très vite son bail ne lui convient plus et les surfaces non exploitées lui coûtent cher.

Peu de marges de manœuvre dans le bail

Si le locataire s’entend bien avec son bailleur, et que l’espace disponible est compartimentable, peut être réussira-t-il à négocier une restitution anticipée de cette partie. Mais c’est une situation où le locataire ne détient pas vraiment les clés de la solution idéale ; comme le disent les anglo-saxons, il n’a pas le bargaining power. Par ailleurs, si après quelques mois, le locataire avait à nouveau besoin de ces espaces, un retour en arrière est très difficile, voire pratiquement impossible.
La sous-location est bien entendu la piste à laquelle on pense immédiatement, à condition que le bail l’autorise expressément. Cela est rarement le cas puisque dans 90% des baux, les propriétaires n’accordent pas le droit de sous location.

Trois grandes questions se posent
Tout le monde souhaite rentabiliser ses surfaces inoccupées ou en trouver de nouvelles, mais pas à n'importe quel coût, en termes de recherche, de gestion, de temps passé, de risques, etc.

Les trois difficultés qu’il convient de contourner pour la mise en œuvre d’une telle démarche sont :
1. Comment faire pour que le locataire n’ait pas l’obligation d’émettre une demande d’autorisation au propriétaire ?
2. Comment trouver des sous-locataires ?
3. Comment simplifier la gestion de ces nouveaux hôtes ? Il convient en effet de ne pas oublier que le locataire principal demeure seul responsable de la gestion de son (ses) sous-locataire(s), de la signature du contrat ad hoc, puis de la gestion des quittances, des paiements, de l’assurance, etc.

Tout cela est d’autant plus délicat que le cœur de métier d’une entreprise n’est pratiquement jamais l’immobilier et ses arcanes.

Une nouvelle solution
Une start-up parisienne, récemment lancée par des anciens de l’immobilier avec des partenaires tels que le CIC, Allianz ou encore Oséo, propose une solution innovante très astucieuse. Ses clients lui confient l’intégralité de la démarche de sous-location, avec une offre qui répond aux trois questions définies ci-dessus.
Outil de base : une plateforme internet où tout se passe en ligne, de la signature du contrat aux paiements, en passant par la souscription d’une assurance et le quittancement !

L’astuce en question…
Cette startup (deskup.fr) exploite le régime de la mise à disposition qui rentre dans le cadre du droit commercial classique. Les locataires principaux et leurs entreprises n’ont aucune autorisation à demander à leurs propriétaires. Il suffisait d’y penser.  Alors, prêt à faire facilement des économies ?

Jean-Marie CÉLÉRIER
Growth Strategy Advisor