La loi Girardin IS a été mise en place pour inciter les entreprises métropolitaines à investir dans le secteur du logement tout en optimisant leur fiscalité. Objectif ? Accompagner le développement industriel et économique des régions d’Outre-mer. Et bonne nouvelle pour les entrepreneurs, cette loi a été épargnée par les dif­férentes lois de finances. Codifiée sous l’article 217 undecies du Code général des impôts, la loi Girardin IS s’applique jusqu’au 31 décembre 2017 et offre de nombreux atouts.

D’une part, parce qu’elle permet de constituer un actif immobilier de rapport pour l’entreprise. D’autre part, parce qu’elle autorise une réduction d’impôt sur les sociétés jusqu’à 100 % du montant de l’investissement. Et enfin, parce que, grâce à l’économie d’IS, elle peut génèrer une trésorerie immédiate pour l’entreprise. Dans le cadre de la loi Girardin IS, il est possible d’investir en direct ou via la souscription au capital d’une société lors de sa constitution ou d’une augmentation de capital.

Jusqu’à 100 % du montant de l’investissement
Pour l’entreprise qui souhaite béné­ficier de la réduction d’impôt, quelques conditions doivent être respectées. Tout d’abord, l’entrepreneur doit in­vestir dans l’achat ou la construction d’un ou de plusieurs logements neufs. Il doit, en outre, s’engager à louer le logement nu pendant au moins 6 ans à titre de résidence principale des locataires, ces derniers ne devant pas excéder certains revenus. Les loyers sont également plafonnés mais la contrainte reste minime, s’agissant de loyers intermédiaires. Les biens acquis doivent, par ailleurs, être conservés dans leur affectation pendant au moins 5 ans.
En contrepartie du respect de ces quelques règles, la déduction d’impôt est égale au prix de revient de l’investissement hors frais et hors taxes. S’il s’agit d’un investissement en direct, elle s’applique au résultat de l’exercice au cours duquel les fondations sont achevées en cas de construction ou au cours duquel l’achat est réalisé si celui-ci est postérieur à l’achèvement des fondations. S’il s’agit d’une souscription au capital d’une société, les fondations doivent être achevées dans les deux ans de la souscription ou l’achat réalisé dans l’année de souscription.

Un exemple concret
Pour exemple, une société qui réalise un bénéfice de 200 000 euros en 2013 et qui se porte acquéreur d’un trois pièces à la Réunion pour un montant de 277 000 euros. Avec la loi Girardin IS, elle pourra déduire de son résultat avant impôt la totalité du montant de son investissement, soit 277 000 euros, et enregistrera donc un résultat fiscal avant impôt de -77 000 euros et ne paiera donc aucun impôt.
En revanche, si elle n’avait pas réalisé cet investissement, elle aurait dû verser 59 673 euros. Le déficit de 77 000 euros généré par l’investissement est, en outre, reportable sur l’exercice suivant et contribuera également à limiter le montant de l’IS en 2014. Autres avantages : la possibilité pour les associés de percevoir plus de dividendes, de même que la possibilité de revendre après 6 ans.

Quelques conseils
Si l’investissement en Girardin IS a des atouts financiers, il reste un placement immobilier. Et comme tout placement immobilier, l’emplacement du bien, la qualité de l’opérateur sont des éléments très importants pour la pérennité de l’investissement. C’est la raison pour laquelle, il est très important de choisir un opérateur de renom qui connaît tous les contours du marché local. D’autant qu’Outre-mer, tous les territoires ne se valent pas.

Par Jean-Jacques BALLESTER
Directeur adjoint de CBo Territoria, acteur global de l’immobilier sur le département de La Réunion