Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat de location spécifique. Il lie le propriétaire d’un local dit bailleur, à son locataire, le preneur, en encadrant leur relation et en définissant les droits et les obligations de chacune des deux parties. D’ailleurs, un non-respect des clauses stipulées dans ce contrat pourrait entraîner de manière systématique la résiliation du bail commercial à la demande du bailleur ou du locataire (vous trouverez des exemples de lettres de résiliation en ligne sur des sites dédiés).

Le point qui fait la spécificité de ce type de contrat est sa durée qui ne peut être inférieure à 9 ans au moment de sa conclusion. De plus, le local en question, doit être utilisé par le preneur pour l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale, impérativement. Celle-ci doit être spécifiée et conforme aux règles d’urbanisme.

Ainsi, si en tant que locataire, vous envisagez de modifier votre activité de base, vous devez en informer votre bailleur sous peine de la résiliation du bail commercial pour violation du contrat.

Quand peut-on résilier un bail commercial ?

Différent que la résiliation d’un bail de location, la résiliation de ce type de contrat ne se fait qu’à des moments précis :

• à la fin du bail commercial : c’est-à-dire au terme des 9 ans prévus comme durée minimale du bail,
• à la fin de chaque période triennal : c’est-à-dire tous les 3 ans. On parle ici de congé triennale et la résiliation pourra être effectuée au terme de la troisième, de la sixième ou de la neuvième année de bail.

Cependant, il existe quelques cas spéciaux qui peuvent conduire à la résiliation du bail commercial en dehors des périodes réglementaires précitées (plus de détails sur immoz.info).

Comment se déroule le processus de la résiliation du bail commercial ?

Les procédés sont différents selon la période à laquelle vous souhaitez résilier le bail et selon votre statut de bailleur ou de preneur. Dans tous les cas, une réglementation encadre le processus et doit être respectée.

Résiliation d’un bail commercial à terme

À l’échéance des 9 ans contractuels, le bail commercial 3/6/9 se renouvelle tacitement si aucune des deux parties, bailleur ou preneur, n’en demande l’annulation. Ainsi, selon votre statut, le processus que vous devrez suivre pour la résiliation d’un bail commercial est le suivant :

• si vous êtes le bailleur : en tant que propriétaire du local, vous pouvez demander la résiliation du contrat à cette période ou refuser le renouvellement du bail au terme des 9 ans. Pour demander la rupture du bail, vous devrez déposer un préavis donnant congé au preneur 6 mois avant la fin de celui-ci. Au cas où votre locataire dépose une demande de renouvellement, vous avez un délai de 3 mois pour lui notifier votre refus par l’intermédiaire d’un huissier avec un motif suffisamment valable. Passé ce délai trimestriel, la résiliation du bail commercial est reportée et la demande du preneur est considérée comme tacitement acceptée,

• si vous êtes le locataire : comme preneur, vous pouvez demander la résiliation du contrat en déposant un préavis de 6 mois avant le terme initial du bail. À noter que là vous n’aurez pas droit à une indemnité d’éviction contrairement au cas où c’est le bailleur qui demande la résiliation du contrat. Cela devra se faire par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception. Vous pouvez utiliser le modèle de lettre de résiliation de bail sur interne.

Résiliation anticipée d’un bail commercial au terme d’une période triennale

Tous les trois ans, le bailleur et le locataire ont la possibilité de demander la résiliation du bail commercial. Là encore, les procédures diffèrent selon le statut du demandeur.

• en tant que bailleur : vous n’aurez le droit de demander la résiliation du bail que pour des motifs bien précis durant cette période. En effet, contrairement au locataire, vous êtes engagé jusqu’à la fin du bail sauf si vous devez effectuer des travaux qui réclament l’évacuation des lieux (construction, reconstruction, restauration immobilière, renouvellement urbain, …). Vous devrez dans ce cas proposer à votre locataire un local de remplacement ou lui verser une indemnité d’éviction,

• en tant que preneur : la procédure est la même que pour la demande de la résiliation du bail commercial à la fin des 9 années prévues.

Quelques cas de résiliations spécifiques

Il s’agit ici de cas où la résiliation peut se faire à tout moment :

• les deux parties ont trouvé un accord à l’amiable 
• le départ à la retraite ou une invalidité du locataire 
• le décès du locataire : ici, la résiliation est automatique si cela avait été notifié dans le bail, sinon les héritiers devront résilier le bail en suivant la procédure habituelle en tant que locataires
• faute d’une des deux parties pour non-respect de la clause résolutoire
• la destruction des lieux concernés qui entraîne la résiliation du bail commercial de plein droit
• le commerce du locataire fait l’objet d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire : dans ce cas, la décision de la résiliation du bail revient à l’administrateur judiciaire.