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Un marché immobilier favorable aux entreprises

Gestion Écrit par  dimanche, 18 novembre 2012 00:00 Taille de police Réduire la taille de la police Augmenter la taille de police
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Considéré comme un poste de dépenses important pour les entreprises, l’immobilier représente cependant un élément essentiel de leur stratégie. Acheter, louer, déménager ou simplement réaménager les espaces de travail ne sont donc pas des questions anodines. Les choix du dirigeant en la matière sont étroitement liés à sa stratégie de développement, à la santé financière de son entreprise ainsi qu’à sa politique sociale et environnementale.

Alors que l’offre de bureaux en location ou à l’achat est actuellement surabondante, les dirigeants d’entreprises disposent de nombreux leviers pour, d’une part, optimiser leurs dépenses en la matière et, d’autre part, améliorer l’environnement de travail de leurs collaborateurs, tout en restant en adéquation avec leur stratégie de développement. Pour autant, l’environnement économique actuel freine de nombreuses velléités de déménagements ou d’agrandissements.

Ainsi, d’après le baromètre BureauxLocaux.com d'octobre 2012, 26 % des entreprises interrogées déclarent ajourner leurs projets d’implantation ou de déménagement en raison de la situation économique actuelle. « Les entreprises s’octroient plus de temps et sont davantage dans une logique d’optimisation de leurs espaces de travail, analyse Vincent Gadonneix, fondateur de BureauxLocaux.com, site d’annonces immobilières pour les entreprises. D’ailleurs, la majorité des recherches et décisions en matière d’immobilier dépasse désormais les six mois, contrairement à l’année dernière. 35 % de ces démarches durent même plus d’un an ! ».

L’immobilier, véritable levier d’optimisation des coûts
Parallèlement à cette conjoncture peu favorable aux déménagements, l’immobilier représente actuellement, pour les entreprises, un véritable levier d’optimisation de leurs coûts de fonctionnement. Ainsi, le montant du loyer est plus que jamais passé à la loupe par les dirigeants. 28 % des entreprises qui envisagent de déménager sont prêtes à changer de localisation pour diminuer le coût de leur loyer. « Une tendance qui a son importance, car la localisation représente l’un des critères de choix les plus importants pour les entreprises, ajoute Vincent Gadonneix. L’implantation géographique joue en effet sur le prestige et l’image de l’entreprise, ainsi que sur son accessibilité pour les collaborateurs ». Avant de s’engager dans un projet de déménagement, les entreprises ont néanmoins la possibilité de travailler sur le montant de leur loyer, et de négocier avec leur bailleur. « Les propriétaires ont actuellement peur du vide locatif, explique Jacques Bagge, directeur du département Agence chez Jones Lang LaSalle. Raison pour laquelle ils sont particulièrement ouverts à la négociation et prêts à ajuster leurs loyers en contrepartie d’un prolongement de l’engagement locatif des preneurs. Ils sont également prêts à d’autres concessions, telle qu’une participation aux frais de travaux ». Bien conseillées et accompagnées dans leurs négociations, les entreprises peuvent obtenir, dans certains cas, jusqu’à 30 % de réduction sur leur loyer ! « Pour l’une de nos entreprises clientes, nous avons ainsi réussi à obtenir une baisse de loyer de 450 € du m² à 320  € du m², avec pour seule contrepartie un allongement de deux ans du bail », poursuit Jacques Bagge.

La localisation de l’entreprise reste une priorité
Rappelons néanmoins que les ressources humaines représentent l’essentiel de la richesse de très nombreuses entreprises et notamment celles du tertiaire. La considération sociale est donc, en cas de déménagement, primordiale. « Certaines entreprises nous demandent ainsi de calculer, en fonction des adresses personnelles des collaborateurs, dans quelle mesure un déménagement des locaux de l’entreprise allongerait ou non leur temps de trajets, explique Jacques Bagge. C’est ainsi qu’une entreprise spécialisée dans le négoce en produits alimentaires qui envisageait de déménager et de changer d’arrondissement, a abandonné son projet 15 jours avant le début de sa prise de bail. L’un de ses courtiers, qui réalisait 10 % de son chiffre d’affaires, refusait en effet de suivre son entreprise à la nouvelle adresse ». L’un des exemples le plus marquant en la matière, de ces dernières années, concerne Microsoft. Lorsque l’entreprise s’est implantée en France, voilà plus de 20 ans maintenant, elle avait fait le choix des Ulis. Au fur et à mesure de son développement, Microsoft s’est vite trouvé confrontée à un problème d’accessibilité et de ressources humaines. À la demande de la direction des ressources humaines qui n’arrivait plus à recruter de nouveaux talents, la société a alors pris la décision d’investir dans de nouveaux locaux aux portes de Paris, à Issy-les-Moulineaux, sur un site prestigieux et facile d’accès.

Location ou achat ?
La majorité des entreprises demeurent sur un schéma locatif pour leurs bureaux, sauf pour certaines, notamment celles du secteur industriel, dont les locaux représentent le cœur du business. Néanmoins, aujourd’hui, de plus en plus de dirigeants de petites entreprises envisagent d’investir dans l’achat de locaux professionnels. « 42 % des décideurs interrogés dans le cadre de notre baromètre et qui sont en recherche de bureaux, envisagent un achat, précise Vincent Gadonneix. L’an passé, ils étaient moins de 30 %. Une tendance qui prévaut surtout pour les petites surfaces et les petites entreprises ».  Souvent, les dirigeants de ces entreprises se versent un salaire raisonnable pour préserver la pérennité de leur entreprise. En investissant dans l’achat de leur structure immobilière, ces dirigeants s’assurent ainsi un capital et sécurisent leur patrimoine.

« Par ailleurs, il leur est actuellement plus facile d’emprunter aux banques pour un achat immobilier que pour le financement de leur activité », ajoute Vincent Gadonneix. Les dirigeants qui s’engagent dans cette démarche créent souvent une SCI par l’intermédiaire de laquelle ils louent les locaux à leur entreprise. Pour autant, le prix de l’immobilier à l’achat reste pour le moment élevé et pas suffisamment compétitif face aux prix des loyers qui, pour leur part, tendent à diminuer.

Quelles que soient les options retenues par le dirigeant d’entreprise, il est important qu’il analyse bien, préalablement, l’ensemble des coûts liés à ses locaux professionnels. Ces coûts ne s’arrêtent pas au seul triptyque loyer/charges/taxes. Il faut désormais s’inscrire dans une logique de coût par poste, ou par personne.

Par Anne DEL POZO

Lu 4578 fois Dernière modification le jeudi, 01 octobre 2015 15:07
Anne Del Pozo

Elle collabore depuis près de 20 ans à différents magazines en qualité de journaliste.

Elle y traite de sujets articulés essentiellement autour de la finance, des flottes automobiles, du voyage et du tourisme d'affaires ou encore des ressources humaines. Anne del Pozo participe également à la rédaction de nombreux témoignages clients et de newsletters d'entreprise.

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