«La majorité des projets architecturaux s’articulent autour de problématiques techniques (taille de l’espace, nombre de personnes, normes acoustiques…) alors que l’aspect qualitatif, comme les fonctions cachées (par exemple dans une salle de réunion la possibilité d’échange verbal avec son voisin), est rarement pris en compte. Il est important en tant qu’architecte de travailler avec des éléments porteurs de sens et non par une approche unique de «space planning» où seule compte la rentabilité. A CDK l’Architecture, nous travaillons avant tout sur le sens qui au final permet d’importantes réductions de coûts car l’espace est mieux pensé», explique Michel Klarfeld, co-fondateur avec François Daubail de CDK l’Archi-tecture. Ces deux architectes aux savoir-faire complémentaires ont repensé le métier dans le domaine du tertiaire en s’attachant avant tout à une architecture qui fait sens et où prime justement ce rapport qualitatif à l’espace.

Miser sur le qualitatif et le nomadisme
Du point de vue du constructeur, il s’agit de réaliser des immeubles les plus aménageables possibles. Aujourd’hui les moyens, matériaux, technologies dont on dispose en architecture intérieure permettent de trouver des concepts pour servir cette image d’adaptabilité. Notons aussi qu’auparavant les cycles de l’immobilier liés à la reconversion duraient de 18 à 20 ans, aujourd’hui les concepts d’aménagement sont partie prenante de l’activité, qui impose des cycles de plus en plus courts, de 7 à 9 ans. Aujourd’hui, la durée de vie des équipements est supérieure à celle du cycle d’activité. Les critères économiques de maintenance devront être revus.
L’avenir de l’immobilier tertiaire pourrait se dessiner ainsi : un espace avec une image publique forte et un aménagement laissé à la liberté de chacun.
Si le concept du collaborateur arrivant sur son lieu de travail et se connectant depuis n’importe quel bureau (free sitting) se profile à l’horizon, la dimension affective reste essentielle. Car les salariés ont à cœur ces détails du quotidien qui inconsciemment les rendent plus disponibles pour leur entreprise et, tendance recherchée, plus fiers des valeurs qu’elle représente. «Il s’agit d’optimiser des espaces évolutifs où la qualité de travail permet de réduire le stress et donc d’accroître la productivité globale de l’entreprise», souligne Michel Klarfeld.

L’externalisation des espaces de travail a le vent en poupe
Présents dans la plupart des grandes villes françaises, avec parfois une très forte concurrence au niveau des métropoles, les centres d'affaires se présentent comme une option à part entière dans la gestion immobilière des entreprises. A la différence du bail commercial, généralement signé pour neuf ans avec possibilité de résiliation au bout de trois ou six ans, le contrat qui lie l'entreprise au centre d'affaires est un contrat de prestation de services. Il est possible de le modifier ou le rompre avec un préavis de deux mois. En découle une très grande souplesse dans la gestion des besoins immobiliers des entreprises. Cette souplesse, tant sur la surface louée que sur la durée de la location, peut représenter un réel avantage pour les entreprises qui disposent de peu de visibilité sur leurs besoins. C'est bien évidemment le cas des entreprises nouvellement créées, qui étendent leurs locaux avec l'arrivée de nouveaux salariés. C'est également celui des entreprises qui, à l'inverse, réduisent la voilure, sans savoir jusqu'où il faudra aller. Mais c'est également une solution intéressante pour des sociétés qui ont un besoin ponctuel de place.

Le prix de la flexibilité
Les bureaux loués au sein d'un centre d'affaires sont tous équipés : photocopieuses, fax et standard téléphonique sont mutualisés entre toutes les entreprises locataires. Quant aux bureaux, ils sont prêts à l'emploi dès l'arrivée du client : les éventuels travaux et aménagements des locaux (cloisonnement ou décloisonnement, câblage...) sont pris en charge par le prestataire. Un argument qui peut peser dans la balance pour un créateur qui souhaite limiter les investissements de départ, ou pour le dirigeant dont l'activité en croissance demande de nouvelles immobilisations.
La flexibilité et l'externalisation des services ont pourtant un coût : la location en centre d'affaires revient au moins deux fois plus cher que la location classique.
Le centre d'affaires est parfois considéré comme une solution financièrement accessible cependant pour domicilier son entreprise à une adresse prestigieuse. Mais l'argument ne vaut que pour les sociétés qui ont besoin d'avoir pignon sur rue. Si elle s'est généralisée, l'externalisation des espaces de travail est un procédé rentré dans les moeurs de certains partenaires mais pas de tous. Les entreprises qui y sont installées ont d'ailleurs tendance à ne pas communiquer sur leur choix : la signalétique des sociétés, à l'accueil notamment, est volontairement limitée pour ne pas accentuer l'idée de partage d'un même immeuble. C’est la raison qu’invoquent bon nombre d’entreprises réticentes à ce partage. Pour elles, des solutions hybrides se développent séduisant notamment les sociétés internationales.

Emergence de solutions croisées
«Sur le marché international, il existe principalement deux offres : l’immobilier d’entreprise avec bail, synonyme de mobilisation et de prévisionnel à long terme et le centre d’affaires souvent coûteux et qui écrase la marque. Notre concept vise à créer une synergie entre les deux en intégrant tous les métiers pour proposer une offre globale de services», explique Arnaud Mirate, Directeur et fondateur de Spotplaces.
La différence : proposer une flexibilité sans la contrainte des baux 3-6-9 avec le savoir-faire de l’immobilier traditionnel combiné à la mise en place d’espaces immédiatement opérationnels, aménagés et personnalisés. C’est Spotplaces qui prend en charge la recherche immobilière, négocie le bail, loue l’espace et l’aménage en fonction des besoins de l’entreprise. Une couverture de l’installation et du facility management à 100 % avec une réactivité inégalée. Côté prix, le coût reste invariable, sans mauvaise surprise. «Nous répondons ainsi aux besoins grandissants de flexibilité de l’entreprise. Autre avantage, les offices managers n’ont qu’un seul interlocuteur». Pour l’immobilier comme pour le facility management.

Le facility management se développe en Europe
A la fin des années 80 aux Etats-Unis, les entreprises externalisent leurs fonctions support vers des prestataires extérieurs. Ainsi est né le concept de Facility Management. Rapidement ce concept s’est exporté vers l’Europe via le Royaume-Uni, tiré par la démarche volontariste d'appel au secteur privé pour les infrastructures publiques. Aujourd’hui, il s’étend au reste de l’Europe et progresse en maturité s’inscrivant au cœur des enjeux stratégiques de l’organisation.
Le prestataire de Facility Management est le responsable unique de l’ensemble des services qui lui sont confiés. Il pilote l’ensemble de ses prestations, adapte son service et son organisation selon l’évolution de l’activité du client. Il propose donc une prestation de «management global» en complément des prestations communément appelées «multiservice» et «multitechnique» et libère ainsi les entreprises occupantes et leurs bailleurs des servitudes du quotidien pour laisser à chacun son cœur de métier. «Nos objectifs : assurer la continuité de l’activité de l’entreprise notamment pour l’électricité. Assurer la sécurité des biens et des personnes comprenant les activités de maintenance, la détection incendie, le contrôle d’accès, la sécurité intrusions avec alarme et enfin contribuer au confort des lieux de vie avec les volets chauffage et climatisation. Nous avons fait quant à nous le choix d’isoler l’activité maintenance qui est traitée non comme une activité connexe mais à part entière. C’est un métier qui requiert un haut degré d’exigence parce qu’il est stratégique pour l’activité même du client», souligne Renaud Ducoulombier, Responsable Marketing et Développement pour Opteor, le réseau du groupe Vinci Energies qui propose à ses clients des solutions locales ou multisites dans les domaines de l’immobilier, du process industriel et des infrastructures.
Même professionnalisme chez Yxime, société qui appartient au groupe Financière Duval, et qui propose des prestations et du conseil en matière de gestion immobilière, de Facility Management et de Property management. «Notre activité consiste à piloter, contrôler et coordonner les différents prestataires du Facility Management dans les domaines techniques (bureaux de contrôles, levage, multitechniques, énergies et fluides) et de services (propreté et hygiène, sécurité-sûreté, accueil, espaces verts, services privatifs, ...), pour le compte de donneurs d’ordres (propriétaires et utilisateurs)», explique Christian Bertrand, Secrétaire Général d’Yxime. Yxime qui garde à sa charge la responsabilité générale du contrat et du reporting vis-à-vis des donneurs d’ordre n’hésite d’ailleurs pas à s’engager en terme de garantie de résultats. Au-delà des prestations de Facility Management, cette société propose des services liés au Property Management soit la gestion de l’ensemble des travaux à réaliser dans un bâtiment, et en particulier les travaux d’aménagement intérieur (cloisonnement, redistribution électrique ou informatique…).

Le monde de la restauration collective en pleine essor
Ce monde peu connu représente près de 4 milliards de repas par an dans les trois secteurs de l'enseignement, de la santé et de la restauration d'entreprise. Deux modèles économiques cohabitent : la concession, où l'entreprise fait appel à une société de restauration, et le mode de gestion directe. A la pointe de la modernité, la restauration collective propose des produits et des techniques de plus en plus sophistiqués répondant à la fois aux exigences des consommateurs et aux contraintes de la chaîne alimentaire.
Si, par le passé, les entreprises étaient fidèles à la restauration intégrée à leur structure, elles sont à présent courtisées par les trois géants du secteur, Compass, Sodexo et Elior. La concurrence est féroce : sur les prix mais également sur les services associés. Bien qu’au centre d'enjeux permanents, la restauration collective souffre d'un déficit d'image. Il y a donc un réel effort à faire en terme de communication. D'ailleurs, les entreprises concernées s'y mettent. Principal enjeu : fidéliser les clients de plus en plus exigeants et souvent tentés de déjeuner ailleurs qu'à la «cantine» de leur entreprise. Par ailleurs, la production de repas en grande quantité exige une qualité irréprochable, en raison des impératifs d'hygiène et de sécurité.
Pour Eurest, la marque spécialisée pour la restauration des entreprises et des administrations du groupe Compass, la dimension humaine et chaleureuse du restaurant est un critère essentiel. Les salariés déjeunent certes mais doivent aussi pouvoir s’y ressourcer. Leur credo ? Priorité au plaisir d’une table amicale dans un cadre agréable. Les prestations culinaires sont donc ouvertes à la tradition comme à la nouveauté. Il n’est pas interdit de rêver d’exotisme à l’heure des repas et la variété s’affiche quotidiennement à la carte de menus, au gré des envies. Des animations et des repas à thèmes sont régulièrement programmés en toute convivialité.
La société propose également l’organisation de cocktails, buffets pour fêter des événements particuliers, accueil des invités par un petit déjeuner, cuisine et service gastronomiques en salles à manger de direction, service affaires avec livraison de plateaux-repas et collations en salles de réunions.

Des services à haute valeur ajoutée pour fidéliser ses salariés
La démarche de services aux salariés vise trois objectifs : mieux concilier l’articulation des temps privés et professionnels pour une meilleure qualité de vie des salariés, proposer aux entreprises - notamment aux PME - un outil de gestion sociale innovant, et développer l’attractivité du territoire. Bénéfiques pour l’entreprise, la mise à disposition de services tels restauration, crèche d’entreprise, chèques et cartes de services permettent d’accroître l’attractivité et la fidélisation des salariés, de se doter d’un levier de ressources humaines innovant en améliorant le cadre de vie des salariés, le tout dans des conditions financières favorables aux entreprises. Il s’agit en fait de développer la responsabilité sociale de l’entreprise et d’améliorer son image. Et les entreprises commencent à en mesurer l’importance. En témoigne, une récente enquête en partenariat avec l'institut CSA, de Sodexo Chèques et Cartes de Services portant sur la notoriété du Chèque Emploi Service Universel (CESU) : «Les responsables d'entreprises perçoivent bien l'intérêt et les multiples avantages qu'offre le CESU, aussi bien pour l'entreprise que pour le salarié : 67 % le trouvent attractif d'un point de vue fiscal, 59 % le considèrent comme un outil qui s'inscrit dans une politique de rémunération globale et 51 % le perçoivent comme une source importante de motivation et de fidélisation du personnel».
Sodexo Chèques et Cartes de Services, filiale de Sodexo Alliance, offre aux entreprises publiques et privées une gamme complète de services, destinée à dynamiser et à fidéliser leurs salariés ainsi qu'à optimiser la gestion de leurs politiques salariales. Sodexo conçoit et gère également pour le compte des gouvernements et des collectivités des solutions sur-mesure pour le déploiement de leurs programmes d'aide sociale. Les champs d'application de ces solutions sont divers (restauration, formation, cadeaux, loisirs, gardes d'enfants...) et répondent à l'objectif d'améliorer la vie pour tous. Avec plus de 100 millions de chèques émis chaque année en France, Sodexo Chèques et Cartes de Services est un des acteurs majeurs sur le marché des titres de services avec le Chèque Restaurant, le Chèque Multi-Services, le CESU et le Chèque Cadeau.

Par Edith Page